מכר דירות: שאלה מבחינת הלשכה

חברת "מגדלי העמק בע"מ" (להלן: המוכר) התקשרה בהסכם למכירת דירה "על הנייר" עם מר לביא (להלן: הקונה). הפרויקט מלווה על ידי בנק מסחרי בשיטת "ליווי פיננסי" סגור. הקונה שילם במעמד החתימה 5% ממחיר הדירה, ולאחר שבועיים התבקש להעביר 10% נוספים ישירות לחשבון המוכר (ולא לחשבון הליווי), כנגד התחייבות המוכר לרשום הערת אזהרה לטובתו בתוך 48 שעות. מה הדין?

1. אהמוכר רשאי לקבל את התשלום הנוסף (10%) כל עוד סך התשלומים ששולמו אינו עולה על 15% ממחיר הדירה, ובלבד שתירשם הערת אזהרה לטובת הקונה בתוך 48 שעות.
2. בחל איסור מוחלט על המוכר לקבל מהקונה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספי הקונה בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח או בהערת אזהרה או שעבוד או העברת בעלות.
3. גהמוכר רשאי לקבל את התשלום ישירות לחשבונו, ובלבד שקיבל על כך אישור בכתב מהמפקח מטעם הבנק המלווה ("דוח אפס"), המאשר כי מצבו הפיננסי של הפרויקט מאפשר חריגה זמנית מנוהלי חשבון הליווי.
4. דהעברת כספים כזו אסורה והיא עבירה פלילית מצד המוכר.