מועד יוני 2026 · חלק ג׳ (דין מהותי) · שאלה 28

    מקרקעין: שאלה מבחינת הלשכה

    בתקנון בית משותף ברעננה, הכולל 10 דירות, נקבע כי לדירתו של מר ברנע (דירה מס' 10) מוצמד גג הבניין. מר ברנע מעוניין לבנות על הגג קומות נוספות עד למיצוי זכויות הבנייה על המגרש, ואף פעל לקבלת היתר בנייה מתאים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שאר בעלי הדירות בבניין מתנגדים לבנייה, בטענה שהגג אמנם מוצמד אליו, אך זכויות הבנייה שייכות לכל הדיירים במשותף. מה הדין?

    1. אמר ברנע אינו רשאי לבנות, שכן הצמדת חלק מהרכוש המשותף (הגג) לדירה מסוימת אינה כוללת כשלעצמה גם שימוש בזכויות הבנייה אלא אם נקבע כך במפורש בתקנון.
    2. במר ברנע רשאי לבנות, שכן הצמדת גג לדירה פלונית כוללת בחובה באופן אוטומטי גם את השימוש בזכויות הבנייה השייכות לאותו גג.
    3. גאף שהצמדת גג לדירה פלונית כוללת בחובה באופן אוטומטי גם שימוש בזכויות הבנייה השייכות לאותו גג, מר ברנע אינו רשאי לבנות אלא אם קיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים לבנייה.
    4. דמר ברנע רשאי לבנות, ובלבד שקיבל הסכמה של בעלי הדירות שבבעלותם 75% מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, שכן מדובר בהרחבת דירה.
    התשובה הנכונה וההסברלהצגה

    התשובה הנכונה: א. מר ברנע אינו רשאי לבנות, שכן הצמדת חלק מהרכוש המשותף (הגג) לדירה מסוימת אינה כוללת כשלעצמה גם שימוש בזכויות הבנייה אלא אם נקבע כך במפורש בתקנון.

    התשובה הנכונה היא א'. בהלכת גלמן (ע"א 5043/96) נקבע כי זכויות הבנייה בבית משותף אינן חלק מהרכוש המשותף במובן סעיף 55 לחוק המקרקעין, אלא נכס משותף של כלל בעלי הדירות מכוח בעלותם בקרקע — ולכן הצמדת הגג לדירה מסוימת מקנה בעלות בגג עצמו בלבד, ואינה גוררת מאליה הקניית זכויות הבנייה על הגג, אלא אם הוקנו במפורש בתקנון. מאחר שהתקנון הצמיד רק את הגג בלא הוראה על זכויות הבנייה, מר ברנע אינו רשאי לבנות בלא הסכמת שאר בעלי הדירות. תשובות ב' ו-ג' שגויות כי אין הקניה אוטומטית של זכויות הבנייה עם הצמדת הגג. תשובה ד' שגויה כי רוב הרחבת דירה (60% לפי סעיף 71ב) אינו רלוונטי כאן, ומכל מקום השיעורים המצוינים בה שגויים.

    מקור: סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי רפול

    להמשך תרגול

    עוד שאלות במקרקעין

    עוד 2,000 שאלות כאלה באפליקציה

    מתמחה כיס: שאלות מ-14 מועדים, מדצמבר 2020 ועד יוני 2026, לפי מועד, חלק ונושא, עם הסבר וסעיף לכל שאלה. 50 ש״ח, פעם אחת.

    להורדת האפליקציה